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　　房地產作為中國的第一大產業，已經有40年的曆史機遇期，可以說，這是一段難得的黃金發展期。而隨著時（shí）間的（de）推移，未來十年中國仍需（xū）要（yào）新建大量城鎮住宅房屋，但如何建？建（jiàn）在哪裏？將是房地產業發展周期的後十年階段重要議題。 逃不開的周期（qī）縱觀全球，各行各業都有（yǒu）一個逃不開的周（zhōu）期規（guī）律，它不以人的意誌為轉移，客觀存（cún）在。而在所有的經濟周期規律中，房（fáng）地產周期稱為“周期之（zhī）母”。參考納瑟姆（mǔ）曲線來看，世界城鎮化發展都會經過這種類似正弦波曲線的上升過程。每（měi）個國家（jiā）城鎮化都要經過三個階段，中國（guó）也不會（huì）例外。

　　城鎮化率截止到2017年底，已從30%達到了58.52%，每年城鎮化率以1.2-1.3%的（de）加（jiā）速度增（zēng）長，最高（gāo）的一年達到1.61%的增速，預計2024年，達到65%。按照國（guó）務（wù）院製定的《國家人口發（fā）展（zhǎn）規劃（2016-2030年（nián））》，我們的常駐人口城（chéng）鎮化（huà）率會（huì）在2030年達到70%，但計劃沒有變化快，2018年人口就提（tí）前進入到負增（zēng）長，比預計提前了5年。要知（zhī）道，人口拐（guǎi）點和城鎮化率拐點就是房地（dì）產（chǎn）行業的拐點。過去（qù）30年來數以億計的人口從農村流入（rù）城（chéng）市，給（gěi）各大城市不斷的輸送新鮮的血液。2003年（nián）出現的“民工荒”標誌著中國勞（láo）動力（lì）無限供給時代的結束，2018年人口負增長（zhǎng）讓城市化人口越（yuè）來（lái）越（yuè）少，城市發展正式進入緩慢期。逃不開的（de）趨勢

　　像逃（táo）不開的經濟周期一樣，在地（dì）產圈，也有談論地（dì）產逃不開的二任。

　　任澤平的觀點是：長期（qī）看人口，中期看土地，短期看金融。

　　任誌強的觀點是：長期看政策，中期看政策，短期看政策。

　　兩（liǎng）任觀點（diǎn）不同，但結果我們都清楚，隻有任誌強每次都說得對，也讓我們（men）明確了一件事，無論人口、土地還是金融，都關聯著逃不開的（de）政策。政府計劃（huá）土地的供應，政府審（shěn）批房價，政府（fǔ）控製網簽的數（shù）據，政府決定利率和稅收等，說明房地房發展是根（gēn）本逃不（bú）開政策。影響房地產業（yè）的政（zhèng）策

　　與房地產直接相關的建築行業（yè）是中國最龐大的產業，所以雖然中國房地產提前進入到（dào）緩慢發展期，規模就算減少了，它的量依（yī）然很龐大。國家的經濟是離不開房地產業的，而（ér）國家關於城鎮化新（xīn）思（sī）路（lù）、新導向將影響房地產業（yè）下一階段的發展。

　　2019年5月，中共中（zhōng）央國務院發布《關於（yú）建立健全城鄉融合發展體製（zhì）機製和政策體係的意見》。圍繞城鄉（xiāng）要素流動、城鄉基本公（gōng）共服務、城鄉基礎設施、城鄉產業發展、城鄉居（jū）民收入等“五大重點”，提出了（le）“三步走”目（mù）標，標誌著我國城鄉關係經由（yóu）“統籌發展”、“一體化發展（zhǎn）”階段，正式邁向“融合發展”。

　　長期以來，在（zài）“控製大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮、區域均（jun1）衡發展”的城鎮化思路指導下，土地供給向三（sān）四線城市傾斜，人口（kǒu）向大都市圈集聚，人口城鎮化與土地城鎮化明顯背離。由（yóu）此（cǐ）形成（chéng）了人地分離、土地供需錯配，這是當前一線和部分熱點二（èr）線（xiàn）城市房價泡沫、三四線庫存泡（pào）沫的根源。

　　控製（zhì）需求的短期調控措施正在失效，所以《意見》第一亮點，即放開放寬除個別（bié）超大城市外的城市落戶限製，逐步消除城市落戶限製。人是城鄉融合的核心，戶（hù）改將推動人口的向資源聚集地（dì）區流動和遷徙，將推動各地政府建（jiàn）立居住（zhù）導（dǎo）向、人地掛鉤、大都市圈戰略的長效機製（zhì），才能留住人口。除了戶改（gǎi）推動（dòng）人口流動，地（dì）是城鄉要素流動和市場化配置（zhì）的重點。土地要素市（shì）場在城鄉之間（jiān）發（fā）展不平衡（héng）、不統一，是城鄉二元壁壘的（de）突出體現（xiàn）。通過（guò）建立城鄉統一（yī）的建設用地市場將有效解決這一問題，宅基地將進（jìn）一步“放活”。鼓勵農村盤活閑置宅基地和閑置（zhì）房屋（wū），縣級政府還（hái）可以有效利用鄉村零星分散存量建設（shè）用地，並探索對存量宅基地實行退（tuì）出有償。也就是說，集體公（gōng）益（yì）性（xìng）建設用地轉變為集（jí）體經營性建設用地入市（shì）。

　　城鄉（xiāng）融合的房地產業

　　無論是“一體化發展”還是“融合發（fā）展”，總體還是逃不開區域人口數量與房產價值的規律，“都市圈”概念將會逐漸體現，在城市群中出現的以大城市為核心，高度密集，人口（kǒu）規模巨（jù）大，是一個國家和地（dì）區（qū）經濟最（zuì）活躍、最重要區（qū）域被稱之為“都市圈”。